Travaillant quotidiennement sur le sujet depuis 24 ans, Grégory Sorgeloose, co-gérant du cabinet Sorgeloose & Trice, spécialisé dans la cession de commerces Horeca, revient sur cette nuance bien belge.
Comment la cuisson dans un bain à huile de frites ou produits connexes intervient-elle dans les « utilisations » urbanistiques de Bruxelles ? Cette variable d’ajustement a toujours été considérée, dans l’inconscient Horeca collectif, comme LE sujet qui fera basculer administrativement votre établissement dans la « petite » restauration ou la « grande » restauration. Avouons-le : c’est comme le Yéti, toujours le monde en a déjà parlé, mais personne ne l’a jamais vu, pas plus qu’une frite sans double cuisson.
Il fut un temps, pas tout à fait révolu d’ailleurs, où le fonctionnaire communal qui vous faisait face, vous dictait, en fonction du concept que vous lui décriviez, s’il entrait dans telle ou telle catégorie d’utilisation (petite restauration, restauration, débit de boisson, salon de consommation, etc….). Et c’est toujours estomaqué, et probablement ahuri, qu’on vous apprenait alors que, caramba encore raté, pour ouvrir votre projet Horeca, vous deviez solliciter un permis d’urbanisme pour modifier « l’utilisation » du rez-de-chaussée que vous visiez. Tant de rêves tombés dans le néant faute à une Administration trop zélée ? Une analyse « à la tête du client » ou proportionnelle à l’humeur du fonctionnaire communal ? Nulle envie de critiquer ces derniers, mais une chose est sûre : chaque commune dispose de sa propre grille d’analyse, très personnelle. Car pour avoir analysé en détail ce sujet, aucune base légale n’a jamais défini clairement ce que sont ces catégories auto-proclamées, ce qu’elles incluent et ce qu’elles excluent.
Lire aussi > Les 5 nouveaux restos qui font bouger Bruxelles
La « frite », une nuance bien belge dans les utilisations urbanistiques
Les plus téméraires n’ont pas hésité, ces dernières années, à contrer ces décisions arbitraires sorties d’un monde parallèle, où l’on vous dit que si votre cervelas est servi froid vous dépendiez de la petite restauration, mais que s’il est servi chaud sorti de la friteuse, vous dépendez de la grande restauration. Il n’y a qu’à Bruxelles qu’on assiste à de telles inepties. Et le Conseil d’État d’avoir tranché à plusieurs reprises, notamment le 26 juin 2020, en faveur des plaignants : aucune base légale ne définit donc ces catégories, les nuisances en découlant devant être considérées comme identiques. L’ensemble de ces Horeca, et dans cet exemple un restaurant par rapport à un salon de dégustation, sont un commerce où il est possible de consommer boissons et/ou nourriture sur place. Qu’on y déguste des frites, cuites au four ou à la friteuse, une poutine ou du butter chicken, ce n’est plus au fonctionnaire à évaluer dans quelle rubrique ce produit rentre car on ne fait plus de différence.
Un nouvel arrêté en Région bruxelloise depuis le 15 mai 2024
Sautons l’échelon communal et ses capacités hautement créatives pour rejoindre le niveau supérieur : la Région bruxelloise. Cette dernière a voté le 15 mai 2024 un nouvel arrêté, tendant à définir précisément les « changements d’utilisation » soumis à un permis d’urbanisme. Mais quelle bonne idée ! Tout serait donc désormais plus simple ? Minute papillon, nous vivons en Belgique, un terre fertile où le sens du compromis donne souvent lieu à des œuvres magistrales. Tout d’abord, rappelons que la norme communale est inférieure en valeur à la norme régionale, elle ne peut donc pas s’éloigner de ce qui est prévu à l’échelon supérieur, sous peine d’illégalité. Voilà qui est rassurant.
Ce texte, entré en vigueur le 1er septembre 20024, annonce un vent favorable de changement, là où le chaos régnait jusqu’alors. Il définit donc clairement, tant pour l’habitation que pour le commerce, les situations nécessitant un permis d’urbanisme, et a contrario, celles qui en sont désormais dispensées. L’Horeca y est très clairement mentionné en gras et en souligné dans toutes ses nuances. Merci à la Fédération Horeca bruxelloise et d’autres organismes d’avoir saisi cette opportunité. Si l’on peut se réjouir de ce coup de balai, nous voyons déjà poindre quantité de cas d’espèces où à n’en pas douter, cela bloquera.
Entrons dans le vif du sujet
Sur une carte cadastrale, vous verrez d’abord l’affectation. Elle est définie par le plan d’affectation du sol. Au sein de ces affectations (méga catégories fourre-tout, telles l’habitation, le bureau, l’espace vert ou la zone industrielle), vous trouverez les destinations (commerce, logement, commerce de service, activité productive, intérêt collectif), et dans l’échelon inférieur les utilisations (en commerce : sandwicherie, friterie, magasin, banque, …). C’est à ce niveau inférieur que du changement a eu lieu. Pour faire simple, désormais, le texte définit, pour l’Horeca, 3 catégories principales. Pour y accéder, ou passer de l’une à l’autre, il vous faudra un permis d’urbanisme. Mais plus besoin d’un permis d’urbanisme désormais, au sein d’une même catégorie, pour passer de restaurant à petite restauration ou salon de consommation. Voici les 3 nominés :
- Un commerce où il y a la possibilité de consommer sur place boissons et/ou nourriture, sauf si cette utilisation est accessoire à l’activité principale, qu’elle occupe une superficie plancher inférieure à celle de l’activité principale, et que les heures d’ouverture ne s’étendent pas au-delà de 20h ;
- Un commerce de restauration rapide exploitant à titre principal une activité de friture et/ou de rôtisserie et/ou de grill et/ou de gaufre ;
- Une boîte de nuit, un bar dansant, une salle de fête ou de spectacle, une salle de concert ou une salle de complexe cinématographique.
Lire aussi > “Choose Horeca” : Une campagne et un manifeste pour valoriser les métiers de l’Horeca bruxellois
Il y a au total 8 rubriques de commerces. Et les conditions pour y accéder ne sont, finalement, pas si simples. Car certains types d’Horeca répondent de plusieurs catégories et/ou se chevauchent. A titre d’exemple, un bar répondra de la 1ère catégorie, sauf si on y diffuse du son amplifié, auquel cas il répondra également de la 3ème catégorie. Et dans les faits, cela nécessite-t-il un permis d’urbanisme ? Un texte clair en première lecture, mais in fine très flou après une lecture approfondie. Bref, un bon conseil : allez allumer un cierge à Sainte-Rita, patronne des causes désespérées, ce sera probablement plus efficace.