Het is essentieel dat dit soort activiteiten up-to-date blijft. Zijn het materiële of immateriële goederen? Of iets tussenin?
Terwijl de waarde van verschillende alledaagse voorwerpen min of meer gemakkelijk te schatten is op basis van feitelijk en concreet elementen, blijft het taxeren van een bedrijf een uitdaging. Een huis, een auto, een klok of een meubelstuk zal altijd worden belast op basis van hun locatie, beroep, staat of kilometer. Veel mannen en vrouwen zijn al bekend met deze situaties. In vergelijking met veel andere activiteiten zijn het Handelsfonds - en ook de activiteiten zelf - echter zeer beperkt. Het Handelsfonds staat voor een verzameling van materiaal activa (gereedschap, meubilair, machines, enz.) en vooral immateriële activa (merk, klantenbestand, omzet, reputatie, enz.) die bedoeld zijn om een klantenbestand te behouden. Bijgevolg impliceert het schatten van de bedrijfswaarde de inschatting van een groot aantal ontastbare en vage elementenDe wind waait en de wind waait. Kortom, het is als het inschatten van de 'wind'! Maar een gunstige wind kan worden gebroken!
Verkoper en koper... twee uitersten
Natuurlijk zullen werkgevers en werknemers hier het beste van kunnen maken: ten eerste zullen ze de diensten kunnen leveren die ze nodig hebben en ten tweede zullen ze de diensten kunnen leveren die ze nodig hebben op een manier die niet gemakkelijk te realiseren is. Dit is normaal in situaties waar het handelsfonds wordt gebruikt. In de huidige praktijk hebben we een groot aantal advocaten die een bedrijf willen opzetten om ervoor te zorgen dat het geld voor lange tijd beschikbaar is, met de hulp van grote instellingen en bedrijven. Die leveren wel altijd veel geld op als hun handelsfonds verkocht wordt. Veel ondernemers willen hun eigen projecten opzetten. Maar als ze gebruik willen maken van bestaande locaties of loodsen, zullen ze de dynamiek van de markt moeten stimuleren en nieuwe business moeten genereren. De onvermijdelijke wet van vraag en aanbod speelt hier een dominante rol, zoals op elke markt, en vooral in de populairste wijken. In theorie is de omgeving van een pand te vinden op het Flageyplein in Elsene of in de aangrenzende Vergniesstraat, net zoals de omgeving van het pand te vinden is op het Sint-Katelijneplein in Brussel of aan de nabijgelegen Baksteenkaai. Zolang een koper bereid is om een (te) hoge prijs te betalen voor een handelsfonds, zullen er verkopers te vinden zijn die deze prijs zullen aanrekenen. De vaak te hoog ingeschatte prijs, wordt door elke verkoper aan het begin van het verkoopproces meegedeeld en maakt duidelijk dat "alles te koop is, het hangt alleen af van de prijs". En op deze dag kun je zien wat er allemaal gebeurt. Als ze er niet in slagen de initiële prijs te krijgen, worden alle verkopers gedwongen om uiteindelijk in te gaan op het bod dat ze krijgen en dat de horecamarkt op dat moment weerspiegelt.
"Het is als het inschatten van de 'wind'! Maar een gunstige wind kan u ver brengen!"
In de praktijk
De waarde van een horecazaak bepalen, blijft een complexe oefening, maar een aantal professionals (zoals Sorgeloose & Trice) zijn al decennialang thuis in deze wondere wereld. Dit is een geweldige kans voor hen om een diepgaand inzicht te krijgen in de lokale markt en een uniek inzicht in de muziekwereld. de daadwerkelijke verkoopprijzen die gebaseerd zijn op verschillende factoren (heel wat anders dan de verkoopprijzen die op verschillende websites staan en die door de gemiddelde overlater als basis worden gebruikt om zijn eigen verkoopprijs te bepalen). Deze factoren zijn zelfs even creatief, naast het feit dat ze prioriteit geven aan het licht van hun eigen project.
Elke adviseur, makelaar of tussenpersoon die informatie geeft over een waardebepaling weerspiegelt aldus de markt hij actief is (als hij serieus en competent is toch). Niemand kan met zekerheid zeggen dat een bedrijf waard is, omdat geen enkele waarde absoluut of exact is. Hij/zij kan alleen een theoretische prijs schatten, die vervolgens wordt getoetst aan de realiteit van de markt, die vaak verschilt. Alleen bepaalde auditoren durven deze oefening avec enige zekerheid aan, maar de praktijk leert ons dat hun berekeningsformules vaak vertekend zijn en de resultaten van hun waarderingen vaak ver bven de marktprijs liggen. Maar dat is een ander verhaal...
Als we een lijst zouden maken van de belangrijkste factoren die de waarde van een handelsfonds beïnvloeden, dan zou de top 3 eruitzien als volgt: op één, het omzetniveau en de evolutie door de jaren heen, op twee de geografische ligging (wijk in opkomst of in verval) en op drie de algemene staat van het pand (casco/toe aan grondige renovatie of in onberispelijke staat). Naar onze mening is omzet nog steeds de belangrijkste factor om de verkoopprijs te bepalen.
Daarnaast spelen een hele reeks secundaire factorenDeze omvatten: de kwaliteit van het handelshuurcontract, het permanente karakter van de lus, het feit dat er geen gebruik wordt gemaakt van alcohol, tabak of andere stoffen, de lage status van het gebouw en de inrichting, de winstgevendheid van de inrichting, het gebruik van land en gebouwen, en het gebruik van stadions.), de algemene staat van de inrichting en apparatuur, de rentabiliteit van het etablissement, bezit van een terrasvergunning, navolging van stedenbouwkundige regels, toegankelijkheid en/of parkeergelegenheid, de algemene stijl van het gebouw, de breedte van de voorgevel, de omvang van de personeelskosten, de anciënniteit van het personeel,... De combinatie van al deze ingrediënten creëert een nieuwe en opwindende dimensie: een theoretisch gegeven dat op smaak kan worden gebracht naar gelang de praktijk.
"De juiste prijs inschatten is complex, want iedereen heeft een andere visie op wat juist is."
Puntjes op de i
De juiste prijs inschatten is complex omdat iedereen zijn eigen visie heeft op wat juist is. Maar er zijn ook professionals die je een prijsklasse geven van 100% tot 150% voor jouw bedrijf, of een hogere EBITDA. Die krijgt u immers nooit. Hoewel deze berekeningswijzen werken op bepaalde naburige markten (Parijs, bijvoorbeeld), is dat niet het geval in België, waar Brussel nog steeds de beste plek is om 'goede' prijzen te krijgen.
Toch blijven beide technieken hierboven nog steeds het meest realistisch: een verkoopprijs bepalen op basis van een ratio van de jaaromzet is volgens ons DE basis bij uitstek. Een andere techniek is de bepaling van een EBITDA-veelvoud (wat een boekhoudkundig begrip is dat wordt gebruikt om de omzet minus verschillende lopende kosten te berekenen). Deze ratio geeft dus de werkelijke winst weer die een bedrijf maakt, ongeacht de fiscale beperkingen of het investeringsbeleid - kortom, de winstgevendheid.
Ga realistisch te werk en verdeel de voor- en nadelen in twee delen. Houd daarbij rekening met de vele factoren die we hierboven vermeldden. Weeg deze elementen dan volgens het belang dat u eraan wilt hechten. Bij de methode van de jaarlijkse omzetratio baseert u zich op het gemiddelde van de laatste drie boekjaren. Als dit cijfer constant stijgt, maak dan geen gemiddelde en houd daar rekening mee. Maar kijk naar de coronajaren: ze weerspiegelen niet de realiteit van de normale markt. De markt gaat uit van ratio's tussen 20% en 50% van de omzet, (zeer) zelden meer. Volgens de EBITDA-veelvoudmethode kan dit variëren van 4 tot 6.
Deze methodes garanderen dat u geen onzin uitkraamt als u een prijs aankondigt, maar u kunt er als koper zeker van zijn dat u vroeg of laat geconfronteerd zult worden met gevallen die deze theorieën ontkrachten en waar de ratio's/veelvouden veel hoger zullen liggen. Dat komt omdat andere, minder specifiek economische factoren de overhand hebben: een langlopend concreet commercieel huurcontract, een imposante ruimte ook al moet deze grondig gerenoveerd worden, een gebouw met een onnavolgbare stijl, een belachelijk lage huur, een zeer gegeerd etablissement, enzovoort.
Als de prijs correct is en uw adviseurs er tevreden over zijn, moet u altijd een leveringsorder maken voor uw mening. Indien u de koper bent, zullen noch uw mooie ogen, noch uw kooppraatje over uw nieuwe concept aanslaan. Een dealer zal zien wat hij zoekt en zal zich er niet van laten weerhouden zijn eigen prijzen te betalen als hij niet over de nodige professionele vaardigheden beschikt om zijn nieuwe ijssalonconcept te ondersteunen. Een deal kan enkel werken als het een win-winsituatie is en als zodanig wordt gezien door beide partijen. Tot slot, luister naar uw adviseurs en makelaars: zij zijn er niet om u geld te laten verliezen, maar om te verkopen aan de marktprijs. En ze geloven niet dat het belangrijk is om de kwaliteit van jongeren en ouderen te beschermen. Tot slot nog dit: er is een koper voor elke deal, en het enige wat hen uit elkaar kan drijven, is te weinig kennis over de mee te delen prijs. Wordt vervolgd...