Commerciële huurvernieuwing
De verlenging van een handelshuurcontract is een cruciale stap om de stabiliteit van uw onderneming te waarborgen en de relatie tussen huurder en verhuurder te behouden.
Toch kunnen de specifieke regels rond verlenging complex zijn en vereisen ze extra waakzaamheid om fouten met zware gevolgen te vermijden.
In een dynamische sector als HORECA is het een prioriteit om ervoor te zorgen dat de details van het proces worden gevolgd om de continuïteit van uw bedrijf te waarborgen. Dit artikel biedt u inzicht in de belangrijkste aspecten van de handelshuurverlenging en reikt u de essentiële tools aan om deze procedure met vertrouwen aan te pakken.
1. Algemene principes
Het handelshuurcontract, geregeld door de wet van 30 april 1951[1] (hierna "de Wet"), heeft als doel huurders te beschermen die een commerciële of ambachtelijke activiteit uitoefenen in een handelspand, inclusief in de HORECA-sector.
- Initiële duurMinstens 9 jaarbehalve bij kortlopende huurovereenkomsten die onder specifieke regionale regelgeving vallen (niet behandeld in dit artikel).
- Mogelijke verlengingen: De huurder kan drie opeenvolgende verlengingen van 9 jaar aanvragen, voor een totale duur van 36 jaar (initiële huur van 9 jaar gevolgd door 3x 9 jaar).
- Deze termijn kan langer zijn indien de initiële huurovereenkomst langer dan 9 jaar duurt (bijv. initiële huur van 12 jaar gevolgd door 3x 9 jaar).
- Duur van de verlengingStandaard 9 jaartenzij anders overeengekomen tussen huurder en verhuurder. In dat geval moet dit worden vastgelegd in een authentieke akte of een gerechtelijke verklaring.
- Dwingend karakterHet recht op verlenging is een dwingend recht ten gunste van de huurderwaarop deze niet kan afzien vóór het verstrijken van de wettelijke termijn.
Essentiële voorwaarden
✅ De commerciële bestemming van het pand behouden.
✅ De exploitatie van de onderneming in de gehuurde ruimte voortzetten.
✅ De wettelijke voorwaarden en formaliteiten naleven.
2. Voorwaarden waaraan de huurder moet voldoen
Wie kan de verlenging aanvragen?
De huurder, zijn rechtverkrijgenden of zijn gevolmachtigden.
Bij meerdere huurders is het aanbevolen om een gezamenlijke verlengingsaanvraag in te dienen, ondertekend door alle huurders of hun mandatarissen.
Aan wie moet de aanvraag worden gericht?
Aan de verhuurder of, indien van toepassing, aan zijn vertegenwoordiger.
Bij meerdere verhuurders moet de verlengingsaanvraag individueel naar elke verhuurder worden verzonden.
Wanneer moet de aanvraag worden ingediend?
Natte termijn: Tussen 18 en 15 maanden vóór het einde van het lopende huurcontract.
Dit betekent dat de huurder 3 maanden de tijd heeft om zijn aanvraag in te dienen.
Voorbeelden:
- Als de huur afloopt op 31/03/2027, moet de aanvraag worden ingediend tussen 30/09/2025 in 30/12/2025.
- Als de huur afloopt op 31/12/2027, moet de aanvraag worden ingediend tussen 30/06/2026 in 29/09/2026.
Hoe de aanvraag notificeren?
Per aangetekende brief van deurwaardersexploot.
De huurder draagt de bewijslastHieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste punten waarmee rekening moet worden gehouden bij het maken van een afspraak.
Verplichte vermeldingen
Van voorwaarden voor de verlengingDe identiteit van de begunstigde van het contract kan verschillen van die van de begunstigde van het contract.
Tekstuele reproductie van de volgende vermelding:
"Bij gebrek aan notificatie door de verhuurder, per deurwaardersexploot of aangetekende brief, binnen drie maanden, van een gemotiveerde weigering van verlenging, de vaststelling van andere voorwaarden of aanbiedingen van een derde, wordt de verhuurder geacht in te stemmen met de verlenging onder de voorgestelde voorwaarden."
Regularisatie van de aanvraag bij een onregelmatigheid
Een aanvullende opdracht (aangetekend of deurwaardersexploot) kan worden verstuurd, zolang dit binnen de wettelijke termijn (18-15 maanden vóór het einde van de lopende huur) gebeurt.
3. Reactie van de verhuurder
Wie kan reageren op de aanvraag?
De verhuurder of zijn vertegenwoordiger.
De persoon die op het moment van de reactie het recht heeft om te verhuren (erfgenamen van de verhuurder, nieuwe eigenaar, vruchtgebruiker, enz.)
Bij meerdere verhuurders is van weging van één enkele verhuurder voldoende om de verlenging tegen te houden.
Aan wie moet de reactie worden gericht?
Aan de indiener van de verlengingsaanvraag (de huurder of zijn mandataris).
Indien de aanvraag van een mandataris komt, wordt aanbevolen om ook de huurder zelf op de hoogte te stellen.
Wat is de reactietermijn?
3 maanden vanaf de kennisgeving van de aanvraag.
Indien de aanvraag werd gecorrigeerdstart de termijn vanaf de nieuwe notificatie.
Bij gebrek aan reactie binnen 3 maandenIn dit geval is het belangrijk om ervoor te zorgen dat de controle wordt uitgevoerd op de voorgestelde voorwaarden.
Hoe de reactie notificeren?
Per aangetekende brief van deurwaardersexploot.
De verhuurder is niet verplicht dezelfde verzendmethode te gebruiken als de huurder.
4. Keuzes van de verhuurder
De verhuurder heeft verschillende opties:
✅ AanvaardingTegen de voorgestelde voorwaarden van de huurder.
⚖️ Verlenging onder gewijzigde voorwaarden: Indien de huurder niet akkoord gaat, kan hij binnen 30 dagen naar de rechter stappen.
❌ Weigering (al dan niet gemotiveerd)Zie onderstaande tabel.
| REDEN | VERGOEDING | AANVULLENDE VOORWAARDEN |
|---|---|---|
| Eigen gebruik | Geen (behalve uitzonderingen, zie art. 25) | Gebruik binnen 6 maanden, min. 2 jaar behouden |
| Bestemmingswijziging | 1 jaar huur (behalve uitzonderingen, zie art. 25) | Nieuwe bestemming moet effectief worden, 6 maanden implementatie |
| Afbraak/heropbouw | 1 jaar huur (behalve uitzonderingen, zie art. 25) | Structurele werken, kostprijs > 3 jaar huur, binnen 6 maanden starten |
| Ernstige tekortkomingen huurder | Geen | Motieven specificeren |
| Aanbod van een derde | 1-3 jaar huur (afhankelijk van activiteit) | Opvallende formaliteiten vereist (art. 21-23) |
| Geen legitiem belang | Geen | Mogelijkheid voor huurder om nabijgelegen handel te openen |
| Geen motief | 3 jaar huren | Geen rechtvaardiging vereist |
Het verlengen van een handelshuurcontract is een cruciale procedurevooral in een concurrentiële sector zoals de HORECA. Door strikte naleving van de wettelijke termijnen en procedures kunt u financiële en juridische risico's voorkomen.
Deze gids is opgesteld in samenwerking met het advocatenkantoor Janson.
Raadpleeg een expert om uw belangen te beschermen.
